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注意!转让集体土地风险大
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作者:陈 燕  发布时间:2018-12-19 11:24:41 打印 字号: | |
  农村集体土地所有的土地使用权,除因依法使用集体土地的企业由于破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转让外,不允许转让(包括出租)用于非农业建设。而现实中,随着城市建设的不断发展,城市出让土地的价格不断提高,于是有不少城镇居民去城郊农村购买房屋,以追求经济利益而无视国家的法律法规,最后还得为自己的损失买单!

  【基本案情】

  2016年9月9日,原告黄某荣与被告陈某协商,由被告转让一块位于玉林市玉州区城西街道某村约280平方米的土地给原告,每平方米按2200元计;当日交定金10万元,2017年清明节前付10万元,2018年前付完土地款。当日,原告立即支付了定金10万元给被告,之后原告又分别于2016年12月6日支付5万元,2017年2月5日支付8万元,2017年2月28日再支付5万元给被告,被告均出具《收条》给原告,并在《收条》中注明为土地款。之后,原告经过多方了解,得知被告并没有土地可转让,于是要求被告退还支付的购买土地款,却遭被告拒绝,原告遂诉至玉林市玉州区人民法院。

  【法院裁判】

  法院经审理后认为,本案中被告预转让给原告的土地,是位于城西街道某村的土地,且属于该村的集体土地,被告转让该土地的行为违反了《土地管理法》的相关规定,双方口头达成的《土地转让合同》依法属无效合同,无效的合同自始没有法律约束力。因此,原告要求法院确认双方签订的土地买卖合同无效理由成立,依法予以支持。

  原告还要求被告返还其已支付的土地款18万元、双倍返还定金20万元,以及要在规定日期内还清并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告。法院认为,本案中被告明知其无权转让集体土地,还与原告达成土地转让的口头协议,存在过错;而原告明知自己与被告不属于同一经济组织的成员,并不能获取该村的集体所有的土地,还与被告协商上述土地的转让协议,导致本案合同无效,双方均存在过错。根据《合同法》的有关规定,原告要求被告返还财产理由成立;但要求被告双倍返还定金,因合同无效,合同中的违约金条款也不受法律保护,原告要求按定金条款双倍赔偿,理由不成立,该主张依法不予支持。被告明知无权转让集体土地还收取原告的土地转让金,造成原告资金占用期间的利息损失,现原告要求被告赔偿从收取款项之日起至还清欠款之日止的资金占用费,理由成立,该主张依法予以支持。

  依据有关法律的规定,法院最终作出如下判决:

  1、原告黄某荣与被告陈某之间达成的土地买卖协议无效;

  2、被告陈某退还收取的土地转让费280000元给原告黄某荣;

  3、被告陈某支付资金占用费给原告黄某荣;

  4、驳回原告黄某荣的其他诉讼请求。

  【法官后语】

  集体土地也并非一定不能转让,村民将自家宅基地同住房屋一起卖给本村农户,该买卖行为是有效的,但必须先到行政部门依法办理有关的审批手续。如果每一个公民都遵守法律法规,法律明文禁止的行为不去做,那么就有可能杜绝很多类似案件的发生。

  【法条链接】

  一、《中华人民共和国土地管理法》第十条:

  农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;

  《中华人民共和国土地管理法》第六十三条:

  农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  二、《中华人民共和国合同法》第五十二条(五):

  违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效;

  《中华人民共和国合同法》第五十六条:

  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效;

  《中华人民共和国合同法》第五十八条:

  合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
来源:玉林市玉州区人民法院
责任编辑:谢达思

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