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划拨土地上的自建房能否转让?
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作者:程静  发布时间:2018-12-03 10:21:16 打印 字号: | |
  根据我国土地管理法的规定,国有土地使用权获得途径分为划拨和出让两种方式。土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。生活中,房屋转让稀松平常,那么,对于划拨土地上的房屋,能否进行转让呢?

  韦某与马某是亲戚关系,韦某的妻子是马某的妹妹。2010年3月,马某以自建的房屋向银行抵押贷款6万元,之后因马某没有按时向银行还本付息,被银行诉至法院,经法院审理后作出生效判决,但是马某仍未能按照生效判决履行还款义务。2010年9月,马某找到韦某,希望韦某能买下房屋,二人经过协商后,韦某同意以10万元的价格购买该房屋,签订房屋买卖协议当日韦某支付给马某7万元购房款,并与父母、妻子、儿女一起搬进房屋居住。马某收到购房款后便向银行还款取回了押在银行的土地证和房屋证。但是,马某一直以韦某未付清购房款为由不与韦某办理房屋过户手续。2014年因韦某父亲患病,韦某携父母回到大化县工作、生活。

  2016年开始,韦某夫妻二人开始产生矛盾、闹离婚,2018年经法院判决准许二人离婚。二人离婚后,韦某便向马某主张房屋归其所有,要求马某协助其办理过户手续,但是马某拒不配合。无奈之下,韦某将马某诉至贵港市覃塘区人民法院,请求该院确认双方之间买卖房屋的行为合法有效,并判令马某协助办理过户手续。

  诉讼过程中,马某主张该房屋所占土地是通过划拨所得,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条的规定,“通过划拨方式取得土地使用权的不得转让、出租、抵押”,划拨土地不能转让,该规定属于行政法规的强制性规定。此外,按照合同法的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,所以双方就涉案房屋所签订的购房合同无效。

  贵港市覃塘区人民法院经审理后认为,虽然涉案房屋所占用的土地是通过划拨方式取得土地使用权,转让时也未经有批准权的人民政府审批,但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”等法律法规的规定,我国法律并未禁止国有划拨土地的转让,只是规定应当到有审批权的人民政府办理审批手续。何况本案中转让的是房屋,目的是转移房屋的所有权,并未改变土地使用权的性质,未损害国家利益和社会公共利益,未违反法律、法规的强制性规定。韦某与马某未办理相关审批手续,只是无法办理房产过户登记手续,影响房屋所有权的转移,并不影响房屋转让协议的效力。故本案不存在导致房屋转让协议无效的法定情形,对韦某要求确认其购买涉案房屋合法有效的诉请,予以支持。最后,该院判决韦某购买某房屋的行为合法有效;马某应当在本案判决生效之日起30日内协助韦某办理房屋的过户登记手续。马某收到该院判决后,对判决内容不服,上诉至贵港市中级人民法院,贵港市中级人民法院经审理后,判决驳回马某的上诉,维持原判。
来源:贵港市覃塘区人民法院
责任编辑:谢达思

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