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当法院腾迁撞上房产中介,背后的法律问题更应深思
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作者:黄诗哲  发布时间:2018-07-24 11:13:33 打印 字号: | |
  • 对涉案房屋进行强制开锁
  • 执行法官与物业沟通
  • 执行法官在贴告知书
  7月20-21日,南宁市西乡塘区人民法院连续两日集中开展强制腾迁房屋执行行动,两天内依法强制腾迁8套房屋、1个商铺、1个车位,涉案标的金额近250万元。

  强制腾迁过程并非一帆风顺,执行人员一天内两度与房产中介“狭路相逢”。

  “刚才敲门撬锁这么大的声响,为什么不开门?”“我在睡觉,房子隔音太好了。”7月21日下午,法院执行人员来到位于青秀区中东路的某小区内,准备依法对一起民间借贷纠纷案被执行人的涉案房屋进行强制腾迁。在多次敲门无人应答后,执行人员通过强制开锁进入屋内。但当执行人员进入屋内后,却在屋内发现了一名女子。面对执行人员的询问,女子称自己刚才在屋内睡觉,房间隔音效果太好,以至于没有听到外面的动静。执行人员依法对该女子进行询问并要求其出示证明身份的相关证件,但该女子声称自己没有带任何身份证件,也始终不肯说出自己的名字及与被执行人的关系。“我只是帮忙看房子的”,女子坚称自己与这套房子毫无关系,被执行人陈某的亲戚会过来处理这件事。

  等待十几分钟后,执行人员等来的不是女子口中的“被执行人的亲戚”,而是中介公司的工作人员。中介人员表示自己受人委托来处理此事,并不知道这套房屋已被法院查封。执行人员对中介人员说明情况后要求他离开现场,依法对该房屋进行腾迁。

  当天,同样是一处位于青秀区的住宅楼,当执行人员赶到涉案房屋门口准备进行腾迁时,却发现房门大敞着。原以为可以将被执行人逮在家中,进去一看才发现是中介公司工作人员正带着客户看房。当执行人员了解情况时,“不知道房屋已经被法院查封”的理由再次出现。

  这里涉及三个主体三个问题。即被执行人是否能自行处理已被法院查封的财产,中介机构在买卖房屋的过程中是否有义务审查了解房屋真实状况,购房者怎样保障自身合法权益?

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,“司法机关、行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。”也就是说,房屋一经司法机关查封,任何人未经采取查封措施的法院同意,不得解除查封或对该房屋进行处分。房屋买卖必须办理过户登记手续,已经被法院查封的房产无法办理过户手续,即买卖法院查封房合同无效。

  最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第44条规定:“被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,人民法院有权责令责任人嫌弃追回财产或承担相应的赔偿责任。”总而言之,被法院查封、冻结、扣押的财产不得擅自处理,一旦违法必将受到依法惩处。

  对于房屋中介机构来说,房地产经纪公司拥有专业房地产经纪从业人员,熟悉相关法律法规,了解交易流程,在有其参与的房地产交易中通常起到主导作用,且房地产经纪公司向买卖双方或者一方收取较高居间服务费用,相对于房地产交易的其他参与人,应承担相对较高的注意义务。房地产经纪公司的居间协议义务不应仅限于向买卖双方报告订约机会,促成双方签订买卖合同,也应该包含核实出卖人及代理人是否有权及是否有合法授权出售相关房产,以促成买卖双方完成合法有效的交易。

  对于购房者来说,在购买房屋前也应主动通过各种渠道多方面了解房屋状态,以免造成不必要的损失和麻烦。

  那么,被法院查封的房子还能买吗?正确答案是不能。但是,如在后续过程中该房产进入司法拍卖程序,法院会在淘宝网上发布该房屋信息,有意向的购房者可以在淘宝网通过司法拍卖合法购得。
来源:南宁市西乡塘区人民法院
责任编辑:谢达思

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