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出租房遭人盗窃,谁之过
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作者:陈秋霞  发布时间:2018-05-07 17:58:06 打印 字号: | |
  房屋租赁已成为一种常态化的市场交易形式。在租赁房屋的过程中,如出租房出现他人盗窃,导致房屋损坏的情形,此时,就民事房屋租赁合同,承租人和出租人就房屋被盗后恢复原状等费用未能达成一致,责任由谁负担呢?

基本案情:被告刘某因经营需要厂房,与原告签订了一份房屋租赁合同,约定原告将其位于贵港市覃塘区324国道某房屋出租给被告刘某。后被告通知原告,其将经营的电子厂搬离了所租赁的房屋,并再没有向原告交纳的租金。某天,该房屋二、三楼的铝合金门窗被外人盗窃。后原告与被告就所租赁的房屋被盗后恢复原状等费用未能达成一致,遂向本院提起诉讼。

案件争议:如何在房屋租赁合同纠纷发生后,有效避免损失的扩大以及如何就损失责任进行分配是本案的争议焦点。对此争议存在两种观点:第一种观点认为,租赁期间承租人直接搬出租赁房屋,以行为表示不愿意继续履行合同的,构成单方违约,出租人此时应对房屋进行管理,避免由于疏于管理而出现损失扩大的问题;第二种观点认为,出租人并没有明确的意思表示同意解除合同,房屋应仍处于承租人的管理范围内,如果因一方的违约行为而将损失责任转由出租人承担,是否会损害出租人的利益。

法官说理:司法实践中房屋租赁合同纠纷常见的减损义务为避免房屋长期空置而产生的租金方面的损失,但对于案外人的违法犯罪行为导致的损失是否在减损的范围内呢。法官认为,出租人在承租人违约后,其减损义务不仅是充分的利用租赁房屋,还应该加强对房屋的管理,避免房屋出现未知的损失,因此,在出租人的管理范围内出现他人盗窃的行为应属于出租人减损范围内。本案中承租人以搬离租赁房屋,不再交纳下一季度租金的行为明确表示不再履行合同,而出租人对承租人单方违约的行为予以默认,此时双方之间的房屋租赁合同已自行解除。当合同解除后,承租人对房屋已没有保管的义务,出租人本可以采取合理的措施防止损失行为的发生,但是却放任房屋空置而不加强管理,属于不当的行为,因此,出现该房屋被外人盗窃的行为应由出租人自行承担责任。

法院裁判:法院认为,租赁房屋的二、三楼的窗户被盗是在被告搬离该租赁房屋以后发生的,由于合同已实际解除,被告对该租赁房屋的财产已无保管义务,原告的请求无事实和法律依据,本院依法不予支持。
来源:贵港市覃塘区人民法院
责任编辑:若木

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